【法律知识普及】欠物业费，门禁卡该不该禁？

记者 马健

随着小区物业管理意识的加强，大部分物业都为业主配置了门禁卡，以保障小区业主安全及维护日常秩序。门禁卡在发放业主使用前，由物业技术人员或委托专业人员设置，确定可使用区域及权限，比如可以进入小区，可以使用电梯等。但是，目前有些物业在业主发生欠缴物业费的行为时，禁用门禁卡权限，导致其无法进入小区门，无法正常使用电梯。日前，记者就大家关注的此类问题，采访了州法院研究室主任绽文杰，向大家普及《民法典》所规定的一些法律条文。

欠物业费门禁卡被禁 违反法律明文规定

(一)违反物权相关法律

《民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”占有是指对于财产拥有实际管理或控制的权利，这是所有权人对其财产的最基本权利，也是所有权人对外直接行使所有权的表现。使用是指对财产的运用，发挥财产的使用价值。收益是指通过对财产的占有、使用等方式取得经济收益。处分指的是财产所有人对其财产在事实上或法律上的最终处置。以未交物业费或者物业费预存不足为由不发放门禁卡以及禁用门禁卡的行为是违反法律的。一方面限制了业主的所有权和使用权，侵犯了业主对自己购买房屋的占有、使用、收益、处分的权利，直接导致业主进不去家门，影响业主使用小区共有部分等；另一方面欠交物业费属于物业合同纠纷，而限制使用门禁卡违反物权相关法律，物业费的交纳不是业主直接行使对其房屋的占有、使用、收益、处分的前提，两者间不存在必然的关系。

(二)违反物业合同相关法律

《民法典》第九百四十四条明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人员可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催收物业费。”

遵守法律、让《民法典》为当事人权益保驾护航

(一)物业方维权途径及依据

物业公司是从事物业管理活动的专门企业，具有独立的法人资格，具有民事权利能力和民事行为能力，也可作为民法上独立的民事主体起诉。起诉依据通常是物业服务合同，关于物业费的约定是重要条款。物业为了保障自身权益最大化，可以在违约责任中设置违约金条款。《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”比如可以在合同中约定物业服务费收费标准按照建筑面积高层每月每平方米收取X元，多层每月每平方米收取X元；物业服务费用按月交纳，业主应在每月底前履行交纳义务，逾期交纳的，按应交费用的日千分之X或者日万分之X支付滞纳金，具体滞纳金数额应当参照本地消费水平制定，只要规定的滞纳金标准符合法律规定，法院一般都会支持。在程序上需要注意的问题有：业主逾期不交纳物业费，物业需要及时以书面形式通知业主交纳，催告无果后再起诉主张权利，否则业主可以以未收到催收的书面通知为由予以抗辩，物业需拿出其以书面形式催收的证据，否则法院会裁定驳回物业起诉。法律依据为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”

(二)业主方维权途径及依据

若物业出现因欠物业费而限制业主使用门禁卡权限的行为时，业主以其物权受到侵害为由起诉，根据《民法典》第二百三十三条之规定：“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”民法典第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害请求权是物权请求权，小区业主购买或者租赁小区某房屋，就分别对该房屋享有所有权或使用权。当其对该房屋的享有或者行使受到占有以外的方式妨害时，物权人可以请求妨害人排除妨害，使自己的权利恢复到圆满状态，并且排除妨害的费用应当由非法妨害人负担。排除妨害请求权行使的前提是被排除的妨害要具有不法性，如上文所述，物业该行为属于违法行为，业主理所应当可以主张排除妨害。